【買樓首期計算】按揭成數上限及壓力測試 2022

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買樓首期|如何計算按揭及壓力測試?

香港人最終目標買樓上車,識得首期上樓分分鐘可以加速向上流速度。在生活如此艱難的香港,以首期上車,再攤長慢慢供是很多人的普遍做法。要清楚按揭及首期的計算方法,以及金管局的壓力測試,才可以為準確買家為買樓預算。

「首次置業 Vs 非首置人士」按揭最高的比例:

HK$800萬以下的新樓盤,最高可承擔90%的按揭,計算方法如下:

物業價值 最高按揭成數* 非首次置業人士最高按揭成數
HK$900 – 1000萬 80%(上限HK$800萬) 80%
HK$800 – 900萬 80%-90%(上限HK$720萬) 80%
HK$800萬或以下 90% 80%

而申請按揭前,以下因素可影相申請人的按揭成數:

1) 申請前未有任何香港住宅物業

2) 申請人須為固定受薪人士

3) 申請按保計劃時如已經擁有或按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業,供款入息比率上限則會下調。

買樓首期甚樣計?

以HK$800萬住宅物業計算,銀行先會估價,最多可按90%,即是借HK$720萬。換句話說,申請人若成功以90%按揭,首期只需HK$80萬。該例子只適用於首次置業人士。

如並非首置人士,購買HK$800萬住宅物業,按揭保險最多可借80%。首期會是HK$160萬。

不過,首置人士即使達到90%的要求,仍未等於可以成功,要清楚自已是不是可通過壓力測試。

什麼是壓力測試?

經常聽說壓力測試,是金管局釐定的指引。置業人士在申請按揭貸款時,必須接受的財務測試,以確保按揭申請人及其家庭的「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)合乎資格。在壓力測試下,假設實際按揭利率上升3 %,DSR最高會是60%。

首次置業人士的壓力測試比較寬鬆,即使加3厘息後壓測不合格,只要DSR仍是50%,仍可達到最高8-9成按揭。但保費會作額外調整。

部份大銀行,如滙豐,則在內部指引提出,若壓測下超出65%,然而基本供款佔入息不超於50%情況下,需因應情況作審批。其中的批核條件,包括借款人須為固定受薪人士。

首次置業 Vs 非首置人士(或擔保按揭在身下)壓力測試要求

要求 非首次置業 首次置業人士
物業市值 HK$600萬元 HK$600萬元
借貸額 HK$480萬元(80%按揭) HK$540萬元(90%按揭)
首期 HK$120萬 HK$60萬
每月供款額* HK$18,966 HK$21,337
壓力測試計算 實際利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5% 實際利率 + 3個百分點 = 2.5% + 3% = 5.5%
加壓後每月供款額 HK$27,254 HK$30,661
按揭申請人收入最低要求 HK$27,254 / 60% = HK$45,423 HK$21,337/50%=HK$42,674

*每月供款額以實際利率 2.5%(市面最低P按利率),及供款年期30年作計算。

申請人如持有物業,或已作按揭擔保人的情況下,壓力測試比起首次置業人士要求就明顯提高。從上述的情況為例,HK$600萬的單位,最高按揭為80%,首期HK$120萬,以P值約2.5%,分30年供款,即月供HK$18,966。而在壓測下的5.5%,非首次置業每月供款則升至HK$45,423,才能達到DSR 60%的要求。

每月供款必然會隨息率上升,即使已存好首期,亦必須評估是否負擔得來每月供款的款額

,否則突然的經濟環境轉變會令各位帶來可怕的局面。

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